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专题报告:三季度房地产市场

发布时间:2017-12-05 14:02阅读次数:765

专题报告:三季度房地产

2017年第三季度全国房地产调控持续进行。10月18日,党的十九大主题报告提出房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
一、加快建立多主体供给、多渠保障、租购并举的住房保障

1.十九大报告为房地产行业发展定调,再次确认房子是用来住的、不是用来炒的。2.中央支持住房租赁市场发展,发展多元化住房供应结构。限制房地产等境外投资;鼓励发行企业债券专门用于发展住房租赁业务;确定集体建设用地建设租赁住房试点;支持共有产权住房试点工作;防止小产权房通过不动产登记合法化;支持雄安新区规划建设。3.地方调控扩大,信贷收紧。调控加码与有条件放松并存;防范信贷资金违规进入房地产市场;首套房贷利率上浮;住房租赁市场政策细化。
二、房地产市场发展特点

1.市场:商品房销售增幅明显下滑。投资:开发投资增幅走势平稳;土地:购置面积和成交价款高增长;销售:商品房销售增幅明显下滑;库存:商品房待售面积持续减少。2.价格:一线城市房价下降,三四线城市涨幅回落。新房:一线城市房价下降,三四线价格持续领涨,涨幅明显回落;二手房:价格持续上涨,涨幅回落。3.城市:重点城市商品住宅销售负增长,热点城市房价下降或增速下滑;4.企业:集中度继续提升,收并购方式拿地增加:企业集中度:无悬念继续提升;并购:收并够方式拿地、节省资金成本、降低资金风险。5.中央加强金融风险防范,房地产信贷增速放缓,企业资金面偏紧。货币供应:中性偏紧;房地产贷款:增速放缓,占比提高;企业到位资金:增速连续回落,自筹渠道负增长。
三、当前市场存在的若干问题

1.合理的住房消费如何认定。2.行政手段遏制房价上涨可否持续,是否符合市场规律。3.发展房屋租赁市场既是热点也是难点。4、房地产的宏观审慎管理下中小企业风险增加。
四、四季度及全年房地产市场走势预判
1.政策层面稳中偏紧,更多城市跟进、升级“四限”。2.全国商品房销售面积、销售额、房地产开发投资超过去年的水平。3.土地供应持续增加,供应结构倾向租赁用地。4.多元化住房供应结构逐步形成。5.地产金融层面紧缩是常态,也鼓励租房领域的金融创新发展。

五、政策建议
1.十九大报告提出建立租购并举的住房制度,最快速直接的办法就是货币补贴,有条件进行租房及购房补贴;充分配置社会存量住房资源,解决空置住房的问题,鼓励有多套住房者将闲置的住房推向二手房市场或租赁市场。2.解决一线及热点城市的高房价问题,应以发展城市群为基础,借鉴国外城市经济圈经验,加强三个结合来化解:一是热点城市挖潜增供,合理提高住宅用地比例和容积率,和带动周边城市群协同发展相结合,增加供给,疏解需求;二是住房保障和市场供给有效结合,增加共有产权房供给,做到协调运行,对公务员等特殊群体应有合理的制度安排;三是购租结合,加快发展专业化机构租赁,在金融、土地、税收等政策给与支持,支持支付宝线上租房平台等租赁新模式。3.制定合理的有利于自住型需求和遏制投机、投资性需求的金融政策,防止表外消费贷等流向房地产。4.在市场去化加速,库存明显减少的现状下,政策上应进行及时调整,由去库存转为结构性补库存。



(摘自中国房协研究报告)