省房协法专委召开第二场合作开发法律风险专题研讨会
浙房网 2019-08-26 来源:东鹰律师事务所微信公众号
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[摘要]2019年8月23日下午,由浙江省房地产业协会主办,浙江省房地产业协会法律与维权专业委员会与浙江东鹰律师事务所承办的第二场“合作开发法律风险”专题研讨会在东鹰所大会议室内召开。

2019年8月23日下午,由浙江省房地产业协会主办,浙江省房地产业协会法律与维权专业委员会与浙江东鹰律师事务所承办的第二场“合作开发法律风险”专题研讨会在东鹰所大会议室内召开。首场研讨会已于8月20日召开,因前期报名人数较多,为确保与会人员充分交流,经省房协领导同意,研讨会分两场举行。

省房协副秘书长兼法专委主任金鹰律师主持本次会议。省房协法专委秘书长、杭州市律协房专委委员、东鹰所合伙人金德聪律师、浙江省律协公司专委委员、东鹰所合伙人刘莺律师、浙江省房协秘书处任琳出席本次研讨会。融创、万科、融信等大型房开企业及浙能房产、省直同人集团、省二轻房地产、杭房集团、天阳地产、温州房地产开发股份有限公司等省内知名房地产开发企业法务负责人参与本场研讨会。

金鹰律师作了开场发言。金律师提到本次会议的召开,源于今年3月省房协会长(扩大)会议时几位省房协领导的建议。当前,合作开发成为了一种常用模式,相应的纠纷也随之产生;但与合作开发模式的直接相关的法律法规不多,因此有必要专题研讨。金律师认为,合作开发的类型主要是三类:协议型合作开发;股权合作型合作开发;委托代建型合作开发。而合作开发中常见的问题是土地瑕疵与股权纠纷。金律师建议今天参会的各位嘉宾可以多提出问题。

随后,金德聪律师作主题发言。金德聪律师重点论述了合作开发的几种模式并对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中所述的“名为合作开发,实为土地使用权转让/借款/房屋买卖/房屋租赁”的情形作了详细解读。最后,金德聪律师和会员人员分享了两个经典案例。

接着,由刘莺律师作主题发言。刘莺律师首先倡议各与会嘉宾提出问题,以便在此基础上形成的省房协2019年度法律报告能对各会员单位的工作更有指导意义。然后,刘律师围绕了房地产合作开发合同的实质法律关系和效力认定、房地产合作开发的股东代表诉讼和直接诉讼、请求分配利润的权利行使三个重点,结合实务中常见的问题对合作开发纠纷进行了阐述。

在交流研讨环节,温州房地产开发股份有限公司的顾问律师陈荣杰提问:合作开发中,合作方已将其在项目公司的股份抵押给己方,除此之外是否有更好的方式要求合作方提供担保,确保己方利益?金鹰律师认为可在后续融资过程中,不再以该合作方的股份对外抵押融资,或者,也可以要求合作方方以其他资产提供担保。

浙江英冠控股集团有限公司前期部经理兼总裁助理陈素娟提出,在某合作开发项目中,一部分是住宅,一部分是酒店,现一方拟退出,双方就退出机制存在较大纠纷。对此,金德聪律师、金鹰律师指出该项问题涉及土地增值税汇算清缴,需与项目所在地税务部门进行沟通,双方可就就资产评估进行深入协商。

金德聪律师向与会人员提问:合作开发中,往往约定了项目公司的经营管理需要双方共同管理,如“财务双签”等,此类模式容易引发纠纷。是否有较好的解决方案?对于这一问题,融创集团东南区域法务高级主管蔡辉认为双审双签的模式,在合作开发过程中避免不了扯皮,所以选择适合的合作方是减少这个问题的关键。

 

与会人员还讨论了项目公司隐名股东获得分红时是否存在重复纳税、委托代建模式是否涉嫌虚假宣传等问题进行了深入讨论。

会议最后,金鹰律师作了总结发言。金律师首先对参会人员,尤其是从衢州、温州等外地赴杭参会人员表示感谢。金律师向与会人员介绍,在前次会议上,杭州市房协法专委执行主任蒋军平律师曾提出,合作开发协议中约定争议解决机制至关重要,除了诉讼、仲裁之外,还可邀请律师、税务师、造价师等专业人士参与双方的协商,为双方解决纠纷提供专业意见。对本次研讨会上未解决的问题,法专委后续会再组织力量作深入研究。

在研讨会结束后,金律师介绍了近期省房协法专委的维权案例,希望各会员单位了解省房协维护会员单位权益的职能。同时,借本次会议举办之机,省房协法专委组建了专门的法务工作交流微信群,金律师指出,希望通过这个平台促进会员单位之间、会员单位与协会之间的交流,也便于法专委更好地为会员单位服务。

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