2019年浙江省房地产市场发展报告
浙房网 2020-06-02 来源:浙房网
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[摘要]2019年我国房地产市场政策环境仍然偏紧,中央政府定下“坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调,全省各级政府紧紧围绕这个主基调,秉承“因城施策,分类调控”原则,落实房地产长效管理机制。

2019年浙江省房地产市场发展报告

浙江省房地产业协会 浙江大学房地产研究中心

2019年我国房地产市场政策环境仍然偏紧,中央政府定下“坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调,全省各级政府紧紧围绕这个主基调,秉承“因城施策,分类调控”原则,落实房地产长效管理机制。从房地产市场主要运行指标来看,房地产开发投资增幅回落,商品房销售规模有所下降,商品房销售价格涨幅趋缓,新开工面积同比下降,竣工面积有所回升,企业资金较为紧张。总体来看,房地产市场保持平稳运行,未来房地产市场仍然以稳为主,同时按照“一城一策”的基本原则保持政策优化的灵活性。

一、分类调控大局不变,因城施策稳定市场

2019年中央政府延续了2018年对房地产市场的态度,7月底的政治局会议上,第一次提出了“不将房地产作为短期刺激经济手段”,从上到下,调控政策前所未有的紧绷。全省各级政府坚持房地产调控和城镇住房保障两手抓,一方面通过“一城一策,分类调控”稳定房地产市场,另一方面,进一步完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在市场监管、完善限购限售政策、人才用房建设,以及公积金使用等方面及时出台了相应调控措施,保持了房地产市场健康稳定地发展。

1、不断加强房地产市场监管

2019年8月,浙江省人民政府发布关于在市场监管领域全面推行部门联合“双随机、一公开”监管优化营商环境的实施意见,提出将“双随机、一公开”作为市场监管的基本手段和方式,到年底全省市场监管部门完成双随机抽查全流程整合,市场监管领域相关部门实现全覆盖。2019年11月6日至28日,浙江省住房和城乡建设厅组织开展了2019年度浙江省建筑业企业“双随机”执法检查。 本次检查抽查了11个地市,共66家建筑业企业。从检查情况看,受检企业总体上能按照相关法律法规和标准规范开展经营活动,但在检查中也发现了企业管理不到位、企业相关人员和设备等不符合资质标准要求、代表工程业绩弄虚作假等问题。

在城市层面,为有效遏制住房租赁中介行业乱象,不断优化住房租赁市场环境,杭州市全面开展住房租赁专项检查。2019年10月,组织动员市、区两级相关部门,瞄准实际从事住房租赁业务的各类企业和机构,紧盯租金贷合同嵌套、高收低租、虚假房源、违规经营等问题,对全市住房租赁市场开展“拉网式”排查,并以信息化手段固化检查成果,建立“一企一档”。为进一步促进住房租赁市场平稳健康发展,2019年12月,杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》,成为全国首个制定住房租赁资金监管办法的城市。同时,加强二手房交易市场监管。持续推进经纪机构和从业人员实名从业工作,优化二手房交易监管服务平台,构建覆盖全行业的信息备案体系。强化监管公示,通过杭州市住保房管局官网和二手房交易监管服务平台发布行政监管检查情况、行业管理公示、行业违规通报,营造了守信激励和失信惩戒的良好市场氛围。

除杭州市外,省内其他城市也陆续出台政策加强房地产市场监管。宁波市房地产管理中心从2019年3月起对互联网平台房源发布、信用评价等工作持续开展检查,对违规的经纪机构及人员进行约谈、通报、记入信用记录,对违规发布房源的二手房网站进行曝光,情节严重的予以关停。为进一步加强商品房预售资金和存量房交易资金监管,保护资金安全,保障购房者合法权益,宁波市住房和城乡建设局会同有关单位联合制定了《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》。规定预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。2019年7月,宁波市住建局发出《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》,对商品房预售前收费行为,预售后营销行为等予以规范,强化市场秩序整顿。2019年8月,嘉兴市发布《关于进一步规范嘉兴市区房地产销售与经纪行为管理的通知》,通过规范房地产开发企业代理机构选择,公示内容、代理合同收费约定、收银行为等,提高房地产销售过程的透明度。9月,嘉兴市房地产与住房保障管理中心联合市场监管、税务等5部门在全市开展为期三个月的房地产市场综合整治专项行动,重点整治投机炒房、房地产“黑中介”、违法房地产广告等,有效治理房地产开发企业违法违规行为,健全市场监管机制。2019年6月,金华市住房和城乡建设局发布了关于启用《金华市商品房预售资金监管信息系统》和执行《金华市商品房预售资金监管信息系统操作规程》的通知。加强商品房交易网签备案工作,督促及时足额归集商品房预售资金,及时掌握商品房预售资金归集、使用情况。2019年3月,台州市发布《台州市房产中介服务领域扫黑除恶专项治理工作方案》,通过专项整治,有效遏制房产中介领域黑恶势力违法犯罪行为,进一步规范房地产市场秩序,健全市场监管机制。

2、进一步完善限购限贷限价摇号等调控政策

2019年杭州土地调控政策稳中趋紧。4月,土地拍卖封顶溢价由此前的50%降至30%,7月,正式开启“双限”时代,所有地块在挂牌之时就有了明确的售价,精确到毛坯均价,最高均价以及精装修价格。“限房价、限精装”的新政,意味着房地产调控升级。政府在土地出让时就设定最高售价,对于稳定地价将起到积极作用,而土地市场的理性将逐步传导到楼市。在新房销售环节,延续2018年的商品住房销售公开摇号全程公证制度。据杭州透明售房网不完全统计,截至2019年12月31日,杭州楼市参与摇号登记949次,共计11万套房源上市交易。其中,有摇号记录楼盘490次,“流摇”楼盘459次,参加摇号人次总计75.7万户。杭州各区域楼盘的摇号中签率,平均值是29%。在房贷政策方面,中指研究院监测发现,2019杭州全年房贷利率变化,整体呈现“一二季度松,三季度紧,四季度稳”的态势。上半年房贷利率相对较松,部分银行首套房贷利率仅在最低基准上浮5%,一般上浮8%-10%之间;二套房最低上浮10%,一般在10%-15%之间;从6月下旬起,杭州大部分银行首套房贷利率已从5%上调至8%,同时贷款额度也在收紧,放款时间延长。7.30政治局会议定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,8月15日起杭州房贷利率再次上浮,首套上浮10%,二套上浮15%成了常态。四季度,房贷正式挂钩LPR,杭州房贷保持稳定,杭州的首套房贷利率“锚定”在5.39%,二套房贷利率5.64%。以新规前4.9%的基准利率来算,分别上浮了10%和15%,基本和之前一致。

11月初,宁波市五区土地拍卖开始施行“限房价竞地价”新规,限定地块开发毛胚住宅价格、装修价格,甚至限定车位价格。此外,宁波、金华等城市限购政策维持不变。绍兴持续实行限售不限购调控政策,限售区域覆盖越城、柯桥、上虞三区,同时排查涉违楼盘,强化“四不予”措施。 2019年11月27日,柯桥人民政府发布《关于加强对涉违楼盘实施“四不予"措施的通知》,进一步加强对涉违商品住宅实施不予不动产登记、不予抵押贷款、不予行政许可、不予提供服务的“四不予”措施。嘉兴也延续执行“三限政策”。对外地居民家庭实行限购一套,本地居民家庭则不受限制。本市户籍,首套住房首付比例不低于3成,首套住房贷款未结清的情况下购买第二套住房,首付比例不低于5成。非本市户籍购房,首付比例不低于5成。新房在取得住房不动产权证未满2年的不得上市交易,不得办理转让公证手续。

3、加快人才用房建设,完善住房保障体系

2019年,全省各城市积极落实《浙江省住房和城乡建设厅关于进一步落实高层次人才安居相关政策的通知》,加大人才住房的建设力度。杭州市围绕2018—2021年市区开工建设5万套人才专项租赁住房的总体目标要求,2019年,杭州市住保房管局从抓统筹协调、抓规划设计、抓项目进度三方面着手全力推进人才专项租赁住房的建设工作。截至7月底,开工建设5万套的指标任务已全面落实,人才专项租赁住房共计用地58宗2420亩,预计可建设房源50373套,其中已挂牌出让20宗,土地面积693.92亩,可建设房源14988套;已开工8宗,土地面积315.21亩,可建设房源7334套。另一方面,围绕3年4万套蓝领公寓筹建总目标,截至2019年8月底,杭州市已累计确定蓝领公寓筹建项目72个、房源31524套(间),其中30个项目、12649套(间)房源已投入使用,有效解决了近5000户外来务工人员的居住问题。此外,多渠道筹措目标房源,通过充分利用建筑改建、合理利用已增量新建、盘活利用存量安置房改造等方式,筹建集体宿舍形式的蓝领公寓。2019年2月,宁波北仑青年政策出台,对购房家庭给予 1-2万的补贴,对符合条件者给予每月3000元的公租房补贴;同时奉化出台人才购房政策,本科、博士分别优惠15%,55%。4月21日,宁波市发布通知,对符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴,高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。12月25日,温州发布《温州市人才住房租售并举实施办法》,对在温州符合条件的优秀本科生可享受买房7折、租房3折人才配租配售优惠条件。

面向低收入群体的住房保障工作持续深入。《杭州市城市低收入群体增收实施意见》于2019年11月12日起正式施行,其中明确“实施住房救助政策”,对持有有效《最低生活保障家庭证》《最低生活保障边缘家庭证》以及《杭州市城市低收入家庭认定证明(住房保障专用)》,且符合杭州市本级公租房(廉租房)保障条件的家庭,给予市本级公租房(廉租房)保障,包括实物配租、货币补贴、租金减免3种形式。廉租住房建筑面积在50平方米以内的部分,租金标准为每月每平方米20元,并按照以下规定减免后计缴:持《最低生活保障家庭证》和《最低生活保障边缘家庭证》的家庭每月每平方米减免19.5元;持低收入证明的家庭每月每平方米减免19.2元。

2019年5月,温州市被列为全国12个获得棚改工作激励支持的城市之一。在加快推进棚户区改造工作的同时,积极争取中央、省级棚户区改造工程专项资金和基础配套设施建设中央预算内资金,全市全年棚户区改造项目共获中央、省级各类专项资金补助15.5亿元,总额居全省第一,占23.26%。

丽水市2019年棚户区改造新开工21325套,基本建成5818套,完成率339.6%,竣工5339套,完成率432.7%,交付入住6182套,完成率468%。2019年4月,丽水市发布2019年公共租赁住房保障标准,对申请家庭的经济标准,公共租赁住房保障面积标准,货币补贴标准,实物配租租金标准等予以明确,12月25日完成第五批公租房431套住房的配租工作。

2019年7月,嘉兴市出台新居民积分制享受住房保障实施方案,在南湖区和秀洲区率先实行,新居民通过参与积分制管理申请区公共租赁住房租赁补贴,积分准入标准和年度保障名额由区住建局会同区新居民事务局根据辖区内的新居民数量、积分制管理工作开展情况、公共租赁住房保障年度计划要求等综合确定。

舟山市2019年市本级公共租赁住房申请条件进一步降低了城镇中等偏低收入家庭的准入门槛,保障条件由去年的人均可支配收入80%调整为人均可支配收入100%,即从去年的人均年收入36000元调整为今年的49217元,此外,城镇中等偏低收入家庭的家庭财产从去年的15万元提高到17万元。公租房保障依旧面向城镇中等偏低收入家庭、新就业大学毕业生及技能型职工、稳定就业外来务工人员和公交环卫一线职工,满足不同群体的保障性住房需求。

2019年,金华市建设局一次性取消了14项公租房保障申请相关证明材料,大幅压缩公租房申请时限,市区公租房申请量快速增长,截至11月底市区受理申请公租房保障家庭1324户,同比增长110.49%,累计发放租赁补贴900.5万元,创历史新高。为进一步加大公租房保障力度,金华市新修订出台了《金华市区公共租赁住房保障管理实施细则》,新修订细则于12月30日正式实施,将全面放宽公租房申请条件,扩大公租房保障范围。

4、不断完善公积金制度

2019年3月1日起,丽水市住房公积金开启“商贷通”便民服务。开通后,在“商贷通”合作银行办理了住房按揭贷款(含公积金组合贷款“商贷”部分)的缴存职工,授权公积金中心成功获取贷款数据后,在办理偿还商贷或公积金组合贷款本息提取时,无需再提供商贷还款流水。5月,该市住房公积金推出了直提还贷业务,群众跑一次即可办结和住房公积金还贷相关的三大事项。直提还贷的推出,打破了先还贷后提取的既有模式,职工还款无需先期垫付偿还资金,资金压力的缓解使职工提前还贷更加自如。

嘉兴市推进公积金制度扩面,提前一个季度完成省建设厅下达的扩面任务(22000人)。发挥公积金支持人才安居作用,市公积金中心会同市委人才办、市人力社保局在广泛调研听取意见基础上,制订了公积金支持人才安居实施办法,人才安居范围扩大至取得全日制本科学历学位证书以上的人才,并实行差别化支持政策。新政出台20天惠及人才307名,实现贷款金额1.8亿元,其中高端人才19名、1315万元。市公积金中心会同市品质办、市建设局出台新政,对中心城市品质提升项目推进中涉及的职工家庭在公积金提取、贷款等方面给予优惠扶持,累计惠及金额1530万元。截至10月底,全年支持住房消费103亿元,向10680户家庭发放贷款,累计提取121.28万笔。公积金中心积极提升行政效能,梳理省定29项公积金服务事项,取消58项(次)证明材料,6项业务事项实现零材料。修订完善了资金竞争性存放办法、公积金运行预警机制、受托银行考核办法、合同管理办法等制度,全市开展资金竞争性存放30.43亿元;加强区域合作,全力推进江浙沪皖三省一市住房公积金信息共享工作。

湖州市积极开展新市民公积金缴存扩面工作,助力新市民实现住房梦。截至目前共有1.2万名新市民通过个人缴存托管建立了公积金,共为个人缴存的人群发放住房公积金贷款4.58亿元,支持其住房消费面积达15.52万平方米,与商业按揭贷款同期利率相比每年可节约利息700多万元。针对新市民群体进一步放开了个人缴存托管的建缴条件,在前期只有个体工商户和自由职业者可以缴存的情况下,放开缴存条件,只要是未缴存公积金的新市民就可以申请建立公积金。构建优惠政策体系,为新就业大学生开通绿色通道,发放“政策福利包”。门槛降低,时间更短。缴存公积金2个月即可办理公积金贷款,在一般缴存6个月才可贷款的基础上缩短4个月。贷款额度比正常额度上浮30%,首套房首付款可降低至20%。渠道拓宽,使用更广。同时推行租赁提取,暂时不买房的大学生,可提取部分公积金支付房租,减轻租房压力。

台州市2019年放宽了从未享受过住房公积金贷款职工在购买首套房时,不执行“认房认贷”政策,按首套申请住房公积金贷款。金华市2019住房公积金政策对购买首套普通住房的职工家庭,住房公积金贷款优先予以保障;对购买二套住房的,住房公积金贷款限于购买改善型自住房的职工家庭,贷款利率不低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房的职工家庭停止发放住房公积金贷款。

5、人才引进落户政策相继出台

2019年浙江省多个城市相继发布了人才引进和补贴政策。杭州人才落户新政细则:从5月29日起,杭州本科生、大专生可按最新政策正式办理落户,只需要满足在杭工作,社保缴纳1月以上且已到账;专科35周岁以下,本科45周岁以下;全日制大专、本科学历三个条件即可。

其他城市方面,宁波市在保持楼市从严不松的前提下发布了系列人才政策。9月15日,宁波市放宽了人才落户条件、市区居住就业落户条件,同时取消了老年父母投靠落户的限制,并新增了投资创业落户。此外,将社保、税款连续缴纳年限调整为累计缴纳年限。台州新增了3条人才房票规定,对5年内购买商品房的人才,基于10-200万元不等补贴,针对大学生就业还送出了“政策大礼包”,涵盖了大学生购房补贴、租房补贴、应聘补贴、大学生公寓、企业赴外招聘补贴、就业创业扶持等方面内容。湖州市2019年出台了强有力的购房和租房补贴政策。3月吴兴区出台《湖州市吴兴区新引进高校结业生购房补助实施措施(试行)》,针对2018年1月1日后到吴兴区创业或企事业单元新引进的高校结业生,给予5万-35万不等的奖励政策。补助按年拨付,分三年到位,其中在东部新城购房的新引进的十二大重点工业企业急需紧缺人才,经本人申请,可按实际情况予以一次性支付。同时,将此前只有来吴兴区创业或是企业引进的博士生才可享受35万的补助更改为就职于事业单元也可享受同等待遇;租房补助内容不再局限于租房,而是调整为租房(生活)补助;此外,补助的对象将大专生也纳入进来,给予400元/月的租房生活补助。7月南浔跟进,出台《南浔区引进大学生购房补助实施措施》。对博士研究生、硕士研究生、本科生、其他大专及以上结业生在南浔区购置的家庭第一套住房,给予相应的购房补助,补助金额划分为50万、25万、10万和5万。

总体来看,2019年全省各级政府的房地产调控政策持续深化,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益,把“房住不炒”精神落到实处。同时,2019年各城市之间的人才竞争非常激烈,在“住房不炒”的主基调下,房价趋稳,各城市纷纷从人才引进产业发展的方向谋出路。

二、开发投资增幅回落,刚需住宅投资回升

1、房地产开发投资持续增长,增幅有所回落

2019年全省完成房地产开发投资10683亿元,同比增长7.4%,增幅略低于全国平均水平(9.5%)。分年度来看,全省房地产开发投资在经历2015年下降后,从2016年开始,房地产开发投资出现持续增长态势,2016年、2017年和2018年房地产开发投资分别达到7469亿元、8227亿元和9945亿元,增速分别为5.0%、10.1%和20.9%。2019年房地产开发投资总额持续增长,但增速出现回落,为7.4%。

图1 2013-2019年浙江省房地产开发投资及其同比增幅

2、住宅开发投资持续增长,刚需住宅投资明显回升

分类型来看,2019年全省住宅开发投资实际完成额约为7727亿元,同比增长8%,办公楼开发投资实际完成额约为420亿元,同比增长9.7%,商业营业用房开发投资实际完成额约为784亿元,同比下降0.6%,其他房屋开发投资实际完成额约为1752亿元,同比增长8.3%。其中,办公楼开发投资实际完成额在经历了三年的下降后出现了回升;商业营业用房开发投资实际完成额已经连续四年下降,下降幅度较大。住宅和其他房屋开发投资成为房地产开发投资的主要增长点,其中,住宅开发投资增速低于全国平均水平(13.9%)5.9个百分点。

从住宅投资来看,改善型住宅开发投资同比下降,而刚需住宅开发投资出现回升。2019年全省144平方米以上住房和别墅、高档公寓开发投资完成额分别为1685亿元和400亿元,同比分别下降9.5%和29.3%。而90平方米以下小户型住房开发投资完成额约为1082亿元,同比上升1.7%,四年来首次出现增长。

分区域来看,11个城市房地产开发投资出现分化。2019年杭州、湖州、台州和舟山等4个城市房地产开发投资额增长较快,同比增速分别为10.7%、12%、19.9%和12.5%,均高于全省7.4%的水平。宁波、温州、绍兴、嘉兴、金华和丽水等6个城市房地产开发投资额虽然保持增长,但增幅低于全省平均水平。而衢州市房地产开发投资额出现负增长,同比下降13%,是全省11个城市房地产开发投资唯一下降的城市。

表1 2018-2019年浙江省11个城市房地产开发投资及其同比增幅

三、销售规模呈负增长,城市之间出现分化

1、商品房销售规模负增长

经过2017-2018年商品房销售面积增幅回落后,2019年全省商品房销售面积出现负增长。2019年全省新建商品房销售面积约为9378万平方米,同比下降3.9%,与2018年增幅相比(增长1.6%),下降了5.5个百分点。

分类型来看,2019年全省商品住宅销售面积约为7804万平方米,同比下降1.7%,与2018年相比(增长3.5%),回落了5.2个百分点,办公楼销售面积约为348万平方米,同比下降18%,商业营业用房销售面积约为515万平方米,同比下降了19.9%,其他房屋销售面积约为712万平方米,同比下降5.5%。由此可见,房地产调控政策效应显现,各类商品房销售面积持续上一年态势保持负增长,仅住宅商品房子类中别墅、高档公寓商品房销售面积出现了小幅增长,增速为0.7%。

分月度来看,全省商品房销售面积增速在全年均处于负增长状态。2019年全省商品房销售面积增速1月份降至-15.3%,降幅在2、3月份经历了收窄后第二季度维持在10%,但从7月份开始全省商品房销售面积降幅逐月收窄。7月份、8月份、9月份、10月份、11月份和12月份商品房销售面积降幅分别为9.3%、7%、5.1%、4.4%、3%和3.9%。

图2 2019年浙江省商品房销售面积及其同比增幅(分月)

从商品房销售额来看,增幅也呈现下降趋势。2019年全省新建商品房销售额约为14325亿元,同比增长1.9%。分年度来看,从2016年起,全省商品房销售额增速呈现逐年下降趋势,与2017年同期增长28.5%相比,增长幅度下降了26.6个百分点。分类型来看,全年商品住宅销售额约为12723亿元,同比增长5.2%,办公楼销售额约为515亿元,同比下降18.2%,商业营业用房销售额约为758亿元,同比下降23.1%,其他房屋销售额约为356亿元,同比下降6%。住宅销售额同比小幅增长,而办公楼、商业营业用房和其他房屋销售额同比下降。

图3 2014-2019年浙江省商品房销售额和同比增幅

2、城市之间销售面积出现分化

2019年因国家继续实行“分类调控、因城施策”的房地产调控政策,全省11个城市之间商品房销售面积出现分化。杭州市持续受商品住宅“摇号”政策以及限购、限贷等政策综合影响,商品房销售面积出现较大回落,同比下降了9.7%。丽水市、舟山市和衢州市由于“需求外溢”需求减小,商品房销售面积出现大幅下降,同比分别下降了20.9%、25.4%和22.8%。温州、嘉兴和台州三个城市商品房销售面积则出现了不同程度的下降,同比分别下降了2.2%、7.7%和8.8%。而宁波、绍兴、湖州和金华是2019年商品房销售面积出现增长的四个城市,同比分别增长5.6%、3.5%、1.8%和3.6%。

表2 2018-2019年浙江省11个城市商品房销售面积及其同比增幅

四、商品房价格仍上涨,涨幅逐渐趋于理性

1、新建商品房价格涨幅放缓,非住宅商品房价格下降

将年度商品房销售额除以商品房销售面积,计算得到年度商品房销售平均价格。根据浙江省房地产统计数据资料计算,2019年全省商品房、商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为15304元/平方米、16303元/平方米和10347元/平方米,而2018年全省商品房、商品住宅和非住宅商品房的平均价格分别为14444元/平方米、15242元/平方米和10962元/平方米,同比分别上涨了6.0%、7.0%和-5.6%。与2018年涨幅相比,2019年全省商品房和商品住宅的价格上涨幅度有所放缓,非住宅商品房的价格则出现了负增长。

表3 2018-2019年浙江省商品房、商品住宅、非住宅销售主要指标

另外,根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市新建商品住宅销售价格指数,与2018年相比,2019年全省11个设区市中除舟山外新建商品住宅价格均出现了上涨。其中,宁波、嘉兴、绍兴和金华四城市涨幅较大,同比分别上涨8.3%、8.8%、12.8%和8.4%;涨幅略小的城市有杭州、温州、湖州、衢州、台州和丽水六个城市,新建商品住宅价格涨幅分别为5.0%、4.2%、7.2%、7.5%、6.1%和5.0%;舟山为11个设区市中新建商品住宅价格唯一出现下降的城市,下降了0.3%。

表4 浙江省11个城市2019年新建商品住宅价格指数(同比)

 

2、二手住房价格小幅上涨,少数城市有所下降

从二手住房来看,根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市二手住宅销售价格指数的数据,与2018年同期相比,全省11个设区市中除舟山和丽水外二手住宅销售价格均出现上涨,但与新建商品住宅相比,除个别城市(宁波和绍兴二手住宅价格分别上涨7.9%和10.5%)涨幅较大外,其它城市二手住宅价格涨幅在1.6%-4.0%之间,二手住宅价格涨幅小于新建商品住宅价格。舟山和丽水市二手住宅价格出现负增长的城市,分别下降了2.3%和0.3%。

表5 浙江省11个设区市2019年二手住宅价格指数表(同比)

与上年年末相比,各城市二手住宅价格涨跌不一、分化明显。例如,根据浙江省城调队公布的浙江省11个设区市二手住房销售同比价格指数,绍兴、宁波、衢州等城市二手住宅价格上升幅度较大。以绍兴市为例,2019年12月份,二手住宅价格指数为110.5,与2018年12月份相比,二手住宅价格上涨了10.5%。另一方面,舟山和丽水二手房价格同比下降明显,分别比上年同期下降了2.3和0.3个百分点。从图4所示的月度环比指数累积值来看,绍兴、宁波、衢州二手房价格逐月攀升,上涨趋势明显,杭州、温州、嘉兴、湖州、金华、台州等城市二手房价格平稳中略有波动上升,舟山、丽水有小幅下降趋势。

图4 2019年11城市二手住宅价格环比累积值(以1月为基准)

五、开工面积同比下降,竣工面积有所回升

1、房屋新开工面积有所下降

2019年,全省房屋新开工面积约为12731万平方米,同比下降1.2%,涨幅低于2018年(增长27.3%)28.5个百分点。其中,住宅新开工面积约为8346万平方米,同比下降4.8%;办公楼新开工面积约为507万平方米,同比增长4.6%;商业营业用房新开工面积约为911万平方米,同比增长6.4%;其他房屋新开工面积约为2967万平方米,同比增长7%。与2018年相比,住宅类房屋新开工面积出现负增长,办公楼、商业营业用房和其他房屋则出现了一定增幅,其中商业营业用房新开工面积由降转增。

在房屋新开工面积中,从2015年到2018年,住宅新开工面积占比逐年增长,表明市场住宅开发日益受到开发企业青睐。2015年、2016年、2017年和2018年住宅新开工面积分别为3746万平方米、4517万平方米、6654万平方米和8766万平方米,占比分别为57.3%、62.0%、65.8%和68.1%。2019年住宅新开工面积为8346万平方米,占比出现了小幅下滑,为65.6%,但仍处于较高水平。

图5 2014-2019年浙江省房屋新开工面积、住宅新开工面积及其占比

需要注意的是,刚性需求住宅新开工面积大幅度增多。2019年90平方米以下住宅新开工面积1415万平方米,同比增长24.6%,与去年相比(-5.3%),增长了29.9个百分点;144平方米以上住宅新开工面积1169万平方米,同比下降23.4%;别墅和高档公寓新开工面积379万平方米,同比下降13.2%。从近3年住宅新开工面积来看,2019年90平方米以下住宅增长尤其明显。

图6 2016-2019年浙江省90平方米以下住宅新开工面积及其增幅

2、商品房竣工面积止跌回升

2019年全省房屋竣工面积约为5739万平方米,同比增长10.6%。其中,住宅竣工面积约为3551万平方米,同比增长16.5%,办公楼竣工面积约为333万平方米,同比下降13.2%,商业营业用房竣工面积约为577万平方米,同比下降8.5%,其他房屋竣工面积约为1278万平方米,同比增长13.3%。

分年度来看,全省房屋和住宅竣工面积三年首次出现增长。2016年、2017年、2018年和2019年全省房屋竣工面积分别为7925万平方米、6884万平方米、5190万平方米和5739万平方米,2017年和2018年同比分别下降13.1%和24.6%,2019年增长10.6%。2016年、2017年、2018年和2019年全省住宅竣工面积分别为5092万平方米、4339万平方米、3048万平方米和3551万平方米,2017年和2018年住宅竣工面积同比分别下降了14.6%和29.8%,2019年增长了16.5%。

表6 2016-2019年浙江省房屋/住宅竣工面积及其增幅

六、加强金融风险管控,企业资金普遍紧张

1、加强金融风险管控

2019年全年,中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在57次左右(2017年为9次,2018年为33次),较前两年有所增加。而从政策出台的部门来看,央行达到18次,银保监会在9次左右,两大金融部门政策出台或表态的次数占比接近总数的五成。这表明,2019年的中国房地产金融政策完全符合年初定下的“整体总方针不变”的政策基调,金融政策收紧是全年房地产市场调控的核心。具体来看,一二季度,住建部适时预警地方房价波动、央行加强房地产金融审慎管理、银保监会及国家发改委分别对资金流向和企业发债用途进行了监管,共同构建房地产市场的风险防范机制。三季度以来,宏观经济下行压力加大,宏观逆周期调节背景下整体资金环境有所宽松。然而,在货币政策保持流动性合理充裕、财政政策持续发力的同时相关部门针对房地产行业的资金监管并未弱化,涉房信贷仍保持收紧状态,充分体现了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调。特别是在数次降准、房贷利率挂钩LPR改革、地方专项债资金使用用途上更加强调金融监管、用途管控、预期引导,从而确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。

据克而瑞数据统计,2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。事实上,自2019年5月发布23号文限制信托贷款后,开启了房地产融资的新一轮的调控,三季度以来陆续对信托贷款、境外发债以及开发贷等都做出了更加严格的调控。此外2019年高成本的海外债规模快速攀升,也同时带动了整体融资成本。从历年房企的境内外融资成本情况来看,2019年境内债券的平均成本为5.21%,较2018年略有下降0.67个百分点;而境外债券的平均成本为8.13%,较2018年全年上涨0.86个百分点。这主要是由于境内外债发债主体变化,2019年在境内监管严格的背景下,高杠杆企业更多采用了海外债的融资方式。2019年TOP11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46%,占比从2018年境内债总量的40%下滑至29%;境外债规模则同比上升了80%,占比从2018年的25%上升至32%。由于TOP11-30梯队企业大多具有高杠杆特征,历来融资成本较高,从而使境内外融资成本的差距拉大。

2、企业资金普遍紧张

2019年全省房地产开发企业到位资金约为15344亿元,同比增长7.7%,增速与去年同期相比(9.3%)下降了1.6个百分点。其中,国内贷款约为2586亿元,同比增长13.5%;利用外资约为2亿元,同比下降了51.4%;自筹资金约为4273亿元,同比下降了5.1%;定金及预收款约为5985亿元,同比增长18.2%,个人按揭贷款约为2076亿元,同比增长了9.0%,其他到位资金约为422亿元,同比下降14.6%。

表7 2019年浙江省房地产开发企业实际到位资金分类表

从近几年房地产开发企业实际到位资金结构来看,自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款一直是开发企业资金的重要来源,2014年、2015年、2016年、2017年、2018年和2019年自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款三项之和占房地产开发企业到位资金的比例分别为74.9%、80.6%、81.2%、81.9%、80.5%和80.4%。

表8 2014-2019年全省房地产开发企业实际到位资金主要指标

七、房地产业持续发展,人居环境不断改善

房地产业作为支柱性产业,对我国经济社会发展产生了非常重要的影响。浙江省在住房制度改革和房地产市场经济体制创新等方面走在全国前列,产生了“浙江现象”,浙江省房地产业的繁荣发展,对浙江省经济社会发展贡献巨大。

1、房地产市场繁荣发展

1998年12月31日,浙江省人民政府转发实施了浙江省住房改革委员会《关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案》,全面落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。自此浙江省房地产市场开始启动,房地产投资热情不断提高,市场得到空前发展。根据浙江省统计年鉴资料,1990-2019年全省房地产开发投资额从不到10亿元增加到2019年的10683亿元,增长了近1000倍之多;商品房销售面积从1990年的193万平方米,增加到2019年的9378万平方米,增长了50倍之多。浙江省房地产开发企业个数从1990年的216个增加到2018年的6818个,2018年浙江省房地产业企业总数达46052个。房地产从业人数从1990年的5365人,增加到2018年的11.31万人。同时,全国各地的优秀房产公司纷纷逐鹿浙江市场,形成了百舸争流,繁荣发展的新格局。

表9 1990年以来全省房地产投资额、开发企业个数、就业人数和商品房销售面积

资料来源:根据历年浙江省统计年鉴资料整理。

2、城镇居民住房状况得到改善

改革开放之前,很多城镇居民通过租赁房管部门或单位房屋解决居住问题,居民拥有住房的比例较低,住房面积小。改革开放实施以来,浙江城镇住房制度进行了市场化改革,使城镇居民购买房屋成为可能。1992年浙江城镇居民中租住公房的家庭所占比例超过80%,拥有住房产权的家庭仅为15.4%;到了2013年,城镇居民中租住公房的家庭的比例下降至1.48%,自有房家庭的比例达到81.67%,至2018年自有家庭的比例进一步提高至85.3%。2018年,浙江城镇居民人均住房建筑面积达到45.4平方米,比1990年和2000年分别增加了31.4平方米和25.4平方米。改革开放40年来,浙江城镇居民住房状况不断改善。

表10 1990年以来浙江省城镇人均住房建筑面积

资料来源:根据历年浙江省统计年鉴资料整理。

3、城市基础设施得到不断提高

城市是人类社会进步的重要载体,城市化水平和城市生活品质与经济发展阶段密切相关。在商品房大规模开发建设启动以前,浙江省城市基础设施十分落后。正是房地产市场启动,才使得大规模城市建设得以实施。例如,1998年,杭州市政府明确提出了“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的发展战略,政府引导,市场驱动,大规模投资住房建设,实施安居工程,完善住宅物业管理,增加园林绿化建设,在水、大气、噪声污染控制和拆除违法建筑等方面也成效显著,使城市居住环境得到了改善。据此,杭州市政府获得了2001年世界人居环境改善方面的最高奖项——“联合国人居奖”,旨在“表彰其通过大规模的住房及基础设施投资,使城市环境得到了根本改善”。2019年,杭州再次荣获“中国最具幸福感城市”称号,成为全国唯一一座连续13年获此殊荣的城市,并折桂组委会特别奖——“幸福示范标杆城市”。

2019年,全省累计建成国家生态文明建设示范市1个,国家生态文明建设示范县(市、区)18个,国家“绿水青山就是金山银山”实践创新基地7个,省级生态文明建设示范市5个,省级生态文明建设示范县(市、区)45个。培育创建美丽乡村示范乡镇100个、特色精品村300个、高标准农村生活垃圾分类示范村200个、历史文化(传统)村落保护利用示范村20个。

4、住房保障体系逐步完善

经过长期不断努力,浙江省住房保障体系逐步完善。以杭州为例,保障性住房“五房并举”,成效显著。至2011年底,廉租住房已实现对低保标准2.5倍以内住房困难群众的“应保尽保”,累计保障1.1万户,占市区家庭总户数的1.58%;经济适用住房已基本实现对人均可支配收入80%以下中低收入住房困难家庭的“房等人”目标,累计推出房源557.81万平方米,惠及6.8万户家庭,占市区家庭总户数的10.22%;危旧房改善累计面积达177万平米,有效改善了3.5万户困难群众住房条件,促进了社会公平和谐,住房城乡建设部曾在全国范围内推广杭州的做法,并授予杭州危旧房改善工程“中国人居环境范例奖”;拆迁安置房累计拆迁保底安置0.9万户;公共租赁住房累计推出房源0.9万套,使城市中等偏下收入家庭、大学毕业生、创业人员的住房难得到有效缓解。住房保障的推进,改善了困难群众和弱势群体居住条件,保障了群众基本权利和切身利益,维护了社会公平正义。2016年,杭州市主城区已累计保障住房困难家庭20万余户。逐步形成了公租房为主、实物配租和货币补贴并举的住房保障制度,构建了具有杭州特色的住房保障体系。尤其2017年以来,作为全国首批12个住房租赁市场试点城市之一,杭州深入贯彻落实“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”改革要求,进一步推进保障房建设、人才专项租赁住房试点分配工作,全力增进住房领域的民生福祉。截至2019年10月,杭州市区两级公租房累计保障住房困难家庭约7.84万户;廉租住房累计保障住房困难家庭约1.5万户;经济适用住房累计惠及约8.5万户家庭。

八、房住不炒基调不变,未来市场以稳为主

1、房住不炒主基调不变

展望2020年,我国仍然面临经济压力,保障整体市场稳定运行仍将是房地产行业主要调控目标,中央政府“房住不炒”基调不变。中央政府的调控政策将注重多方面的平衡:第一是确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡;第二是保障自住和改善需求与抑制投机需求的平衡;第三是通过长效机制引导中长期的供需平衡。基于这些平衡原则,租赁住房将纳入房住不炒的大框架之中,租赁住房的价格和市场秩序会有更为系统的监管。人才和蓝领两类群体会成为重点保障的内容,体现人口结构优化、住房民生问题保障的重要思路。

在2020年伊始的浙江省十三届人大三次会议上,省长发布了政府工作报告。在加强民生保障和社会治理的内容中,工作报告明确了房地产市场的发展方向,“稳”将是新一年浙江省房地产市场发展的主基调。报告指出,2020年,浙江将促进房地产市场平稳健康发展,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。落实城市政府主体责任,加强房地产市场调控,发展住房租赁业,完善住房保障体系。报告还指出,2020年,浙江将继续深化杭州、宁波、温州、金义四大都市区建设,并探索建立公共资源配置与常住人口挂钩机制。此外,浙江启动实施交通节点新城开发,高品质步行街提升、城市阳台景观塑造、海绵城市等标志性工程。启动实施杭绍甬、甬舟、嘉湖、衢丽花园城市群一体化行动,加快城市群同城化。同时,还将加强城市有机更新和存量住房改造提升工作。深化“三改一拆”,推动未来社区增点扩面,培育60个省级试点,改造500个城镇老旧小区,打造美好生活的新型城市单元。

在2020年初召开的浙江省住房和城乡建设工作会议上,建设厅厅长表示,狠抓房地产调控不动摇,保持政策连续性稳定性。全面落实因城施策和稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。在2020年浙江将压实房地产平稳发展城市主体责任,杭州、宁波要严格实施“一城一策”方案,其他9个城市要加快推进。浙江还将出台落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的实施办法及评价考核措施,常态化开展“月监测、季评价、年考核”工作。同时,浙江将深层次改革完善住房公积金制度,扩大保障范围。将聚焦“住房保障”,着力解决城镇困难群众住房问题。支持杭州等供需矛盾较为突出的城市,继续通过新建配建等形式筹集公租房实物房源;其他地区积极推行租赁补贴保障,满足住房困难群众的多元化需求。重点解决环卫工人、公交司机和城市新市民等住房困难相对集中群体的阶段性住房问题。要高标准推进棚户区改造。实现由“重开工”向“重竣工”“重交付”转变,继续改造老城区内剩余脏乱差棚户区。老旧小区改造,是未来住房保障的一项重点工作。2020年,浙江将借势老旧小区改造,补齐城市建设短板。

可以预见,2020年浙江省房地产政策将聚焦“房住不炒”,着力保持房地产市场平稳健康发展。分城施策方案和住房保障长效机制将进一步有效推进。

2、未来市场以稳为主

在房地产调控政策坚定维稳的前提下,未来房地产市场也将以稳为主,不会出现房价大幅上涨的局面,主要有以下几个方面的原因:

一是经过之前较长时间的调控,目前房地产市场表现平稳。如前文所述,浙江省房地产投资相对前两年有所下降,2019年甚至低于全国平均水平,同时刚需住宅投资比例有所回升,反映了市场逐渐回归理性。另一方面,房屋和住宅新开工面积同比有所下降,以及土地购置面积的同比下降,也意味着房地产市场热度有所缓和。

二是各城市的宜居水平都在不断提升。尽管各城市的教育资源、人文资源、医疗资源等很难完全均等,但是总体上浙江省各城市的公共资源和宜居性处于较高水平,房地产市场的分化不会太明显。2019年杭州、温州等热点城市商品房销售面积下降,宁波、绍兴、金华等销售面积上升也体现了这一点。在一城一策政策引导下,各地方政府根据城市和房地产市场特点精细化政策执行,有助于确保整体市场平稳运行。

三是受国内外一系列复杂因素的影响,2020年我国宏观经济增速下行趋势未改,全年增速呈现稳步放缓态势,房地产企业金融环境依旧紧张。在本报告完成之时,新冠疫情已经在全球大爆发,全球性经济衰退不可避免,后续即使出台宽松的货币、财政政策,加大基建投资力度,整体上不会对房地产市场产生很大的刺激和促进作用。

整体而言,2020年浙江省房地产市场将坚持“稳中有进”。一方面坚持房地产调控维持市场稳定健康发展,另一方面加快落实长效机制,发展住房租赁市场,完善住房保障政策,建立城乡统一的土地市场,盘活闲置土地资源。各级政府、金融机构、开发商、购房者等各类市场主体都应审时度势,回归本位,把握发展机遇,把防控风险放在重要地位,追求高质量发展。

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