2019年浙江省土地市场发展报告
浙房网 2020-06-02 来源:浙房网
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[摘要]2019年,中央提出以“稳地价、稳房价、稳预期”为发展目标,明确将长期坚持“房住不炒”定位,坚持因城施策,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,建立完善长效机制方案转向稳妥实施长效机制方案。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2019年浙江省土地市场发展报告

浙江省房地产业协会 浙江工业大学房地产研究所

一、 政策环境

2019年,中央提出以“稳地价、稳房价、稳预期”为发展目标,明确将长期坚持“房住不炒”定位,坚持因城施策,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,建立完善长效机制方案转向稳妥实施长效机制方案。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。因地制宜发展共有产权住房,因城施策升级限购、限售、限贷政策,保持市场稳定。在土地制度改革、财税立法、金融制度改革等基础制度构建方面也取得长足发展。整体而言,房地产市场逐步回归理性,总体平稳,调控效果显现。

表1 2019重要土地政策汇总

本报告利用2019年浙江省11个城市的土地交易数据,与2018年土地交易数据进行对比分析,总结2019年浙江省土地市场发展的趋势与特点。

数据为浙江省2019.1.1-2019.12.31宗地交易数据,包括11地市的市辖区及所属市县;来源于中国指数研究院,由课题组整理而成。其中商办用地即商业办公用地,包括了商业、办公、批发零售、住宿餐饮、商务金融以及其他商服等主要用于商业、服务业的土地;住宅用地包括了城镇住宅、普通商品住宅、保障性住房、中低价位住宅等主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地;综合用地包括了商住用地以及其他兼有两种或者两种以上用地类型的土地;工业用地包括了工业、仓储、采矿等主要用于工业生产、物资存放场所的土地。对于公共管理与公共服务用地,包括用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地,其数量较少,同时价格的波动性较大,这里排除不计。由于本文统计口径为全市,城市内和城市间不同的经济发展水平、人口状况、土地开发投资情况和特有的固定效应等因素会造成浙江省11个城市土地价格波动和差异。

二、 出让规模

1、总体情况

2019年浙江省11个城市共出让5773宗土地,宗地数量比2018年增加了7.5%;成交土地面积14069.2公顷,较2018年上涨3.22%;成交土地规划建筑面积为28256.62公顷,成交总价款为8993.34亿元,同比增长24.95%。2019年浙江土地市场土地出让数量、成交面积及成交总价均有增长,详情见图1。

图1 2019年浙江省各类用地类型总成交宗数及面积

按用地类型分析,与2018年相比,综合用地成交宗数涨幅明显,为76.98%,商办、住宅、和工业用地成交量均有小幅度增长。工业用地成交土地面积同比小幅下降,其余商办用地、住宅用地、综合用地成交土地面积较去年分别增加15.65%、1.19%、42.34%。

表2 2019年浙江省各类用地成交宗数、土地面积与建筑面积同比涨幅

2019年下半年商业办公用地、住宅用地、综合用地和工业用地出让宗数均比上半年有不同程度的增长,分别增长66.08%、2.92%、51.02%、25.08%。从土地出让面积来看,下半年较上半年增加14.52%,其中仅住宅用地出让规模低于上半年,增长幅度为-0.52%,商办用地、综合用地、工业用地分别增长93.29%、24.82%、8.56%。整体而言,2019年浙江下半年土地市场活跃度较上半年更高。

表3 2019年浙江省各类用地上下半年土地出让规模情况

2、城市分析

2019年浙江11个城市土地成交宗数情况各异,杭州等6个城市土地出让宗数正增长,湖州等5个城市出现负增长。2019年,11个城市中金华土地出让宗数最高,达到959宗,同比增长15.96%;嘉兴土地出让宗数增长幅度最大,较上年增长131.91%;丽水、舟山土地出让宗数回落明显,较上年分别下降33.43%、36.78%。

图2 2019年浙江11个地市土地成交宗数及变动情况

从11个城市土地成交面积看,宁波土地成交面积最高,为2400.61公顷;舟山成交土地规模最低,仅244.50公顷。与2018年相比,杭州等5个城市正增长,其中嘉兴涨幅最大,为117.33%,杭州、绍兴涨幅大于35%,其余城市上涨幅度不大;宁波等6城市负增长,衢州、舟山降幅超过25%。

图3 2019年浙江11个地市土地成交面积及变动情况

三、出让金额

1、总体情况

图4 2019年浙江土地成交金额分布

2019年浙江省11个地市土地成交金额为8993.34亿元。其中,住宅用地成交金额最大,达5239.15亿元,占总成交金额的58.26%;其次是综合用地,成交金额2286.16亿元,占总成交金额的25.42%;第三是商业办公用地,成交金额1021.95亿元,占总成交金额的11.36%;工业用地的成交金额最少,完成成交金额446.08亿元,占总成交金额的4.96%(见图4)。

与2018年相比,四类用地的成交金额均有不同程度的上涨,成交金额比上年增加24.95%。其中商办用地涨幅最大,为45.74%,其次是住宅用地,上涨了33.83%,第三为工业用地(12.14%),综合用地涨幅最小,仅为4.68%。

图5 浙江省土地成交金额变动情况

与2019年上半年相比,下半年土地成交金额高出5.95%。按土地出让类型划分,仅住宅用地下半年土地成交金额出现回落,幅度为9.08%;商办用地涨幅较大,为97.41%;综合用地和工业用地涨幅较小,分别为10.70%、30% 。

图6 2019年浙江省土地成交金额变动情况

2、城市分析

2019年浙江省11个城市土地成交金额差距明显,其中杭州成交金额2979.86亿元,占据浙江省榜首,舟山成交金额最低,仅有89.4亿元。与2018年比,浙江省11地市土地出让金整体呈现正增长状态,其中绍兴涨幅最大,达123.24%,金华涨幅最低,为11.40%;湖州和舟山土地成交金额有所回落,下降幅度分别为32.24%、24.91%。

与2019年上半年相比,11个城市土地成交金额都有小幅度变动。其中宁波、温州、绍兴、金华、舟山土地成交金额呈现回落态势,其余城市均有不同幅度的上涨,湖州、衢州土地成交金额涨幅分别为65.53%和65.55%。

表4 浙江省11地市土地成交金额及变动情况(单位:亿元)

除温州土地出让总收益大部分来源于综合用地外,其余城市土地出让总收益大部分源自住宅用地,宁波、嘉兴、绍兴、金华、舟山、丽水的住宅用地出让金额占总金额的比重更是超过了70%。从土地成交金额看,土地市场仍十分依赖住宅开发和投资。

图7 浙江省11地市不同用地类型土地成交金额占比

四、价格水平

1、总体情况

2019年浙江省四类出让用地中综合用地楼面地价最高,为8705.21元/平方米;其次是住宅用地,为6605.43元/平方米;商办用地楼面地价为3046.44元/平方米,工业用地楼面地价仅为310.98元/平方米。与2018年相比,商办用地、住宅用地、工业用地楼面地价均有不同幅度的上涨。其中住宅用地上涨最为明显,为24.31%;商办用地和工业用地涨幅不明显,分别上涨15.53%、1.32%。而综合用地楼面地价较上年回落25.53%。与2019年上半年相比,下半年住宅用地和工业用地楼面地价呈正增长,分别为19.20%、12.42%;商办用地、工业用地楼面地价有所下降,分别回落13.54%、7.63%。

2、城市分析

根据四类用地类型分析2019年浙江省11地市地价变动情况。从商业办公用地楼面地价水平来看,杭州楼面地价最高,为6196.60元/平方米,舟山最低为975.03元/平方米。与2018年相比,除杭州、舟山楼面地价呈现负增长外,其余城市均出现不同程度的上涨。其中衢州涨幅最高,达237.80%,湖州涨幅最小,为8.44%。

从住宅用地楼面地价水平来看,杭州楼面地价15790.99元/平方米居于浙江省第一,湖州最低为3624.80元/平方米。与上年相比,湖州等4个城市楼面地价有所下降,杭州等7个城市保持正向增长。其中宁波、衢州涨幅超过50%。

从综合用地楼面地价水平来看,杭州楼面地价仍然保持浙江省最高,为11867.92元/平方米;温州次之,为9771.04元/平方米。与2018年比较,除杭州和宁波楼面地价分别回落30.14%、26.26外,其他城市均出现正增长,其中衢州、宁波涨幅明显,分别高达826.07%、107.55%。由于舟山连续两年未出让综合用地,因此楼面地价为零,较2018年零增长。

从工业用地楼面地价水平来看,舟山楼面地价最高,为516.54元/平方米;丽水楼面地价最低,为162.39元/平方米。与上年相比,杭州等6个城市呈正增长,其中宁波涨幅最大,为31.57%;嘉兴等5个城市出现负增长,台州楼面地价回落幅度最大,为33.61%。

表5 2019年浙江省11个地市四类用地价格水平及其波动(元/㎡)

五、用途结构

1、总体情况

从土地成交数量来看,2019年浙江省共成交土地5566宗,其中商办用地902宗,占总成交宗地数的16.21%;住宅用地1528宗,占比为27.45%;综合用地246宗,占比为4.42%;工业用地2890宗,占比为51.92%。

从土地成交面积来看,2019年浙江省共成交土地面积14069.21公顷,其中商办用地成交面积1671.58公顷,占比11.88%;住宅用地成交面积3841.50公顷,占比27.30%;综合用地成交面积1145.62公顷,占比8.14%;工业用地7410.51公顷,占比52.67%。2019年浙江省商办用地和综合用地(经营性公建用地)的投放量为2817.19公顷,小于住宅用地的投放量,土地出让比例比较协调。与2018年土地成交面积的结构分布对比来看,商办用地、综合用地成交面积占比上涨,而住宅用地、工业用地成交面积下降,但变动幅度均不大。

图8 土地成交面积结构对比

2、城市分析

与2018年相比,浙江省11个城市土地供应结构均有所变动,但大部分城市工业用地供应比例仍超过50%。从商办用地成交宗数占总出让宗数来看,绍兴占比最高,达到28.44%。从住宅用地占成交宗数总出让宗数来看,湖州和金华的住宅用地出让宗数占比变动明显,其余城市增减幅度较小。从综合用地出让宗数占比来看,嘉兴综合用地供应比例增加明显,其余城市基本不变。杭州、温州、绍兴、湖州、衢州经营性用地供应比例大于住宅用地,其他城市土地出让比例协调。

表6 浙江省11地市各类用地所占的比重

六、总结

经历了2018年下半年的地市寒冬后,2019年房地产调控政策整体趋严。在此背景下,浙江省土地市场表现较好,主要有一下几个特点:

1.土地市场供应平稳,交易规模略有增长。2019年浙江省共出让5773宗土地,四类用地供应总量均小幅度增加。整体成交土地面积14069.2公顷,较2018年上涨3.22%;其中宁波、杭州、嘉兴、湖州城市土地成交面积规模较大,均超过1700公顷,总和为7948.25公顷,占总成交面积的56.5%。

2.土地成交金额增长,杭州领跑再创新高。2019年浙江省土地成交金额为8993.34亿元,同比增长24.95%,其中住宅用地成交金额最大,达5239.15亿元;商办用地涨幅最大,为45.74%。从11个城市土地成交价款数据来看,杭州2979.86亿的成交金额再创历史新高,同比增加21.33%位列全国各大城市首位。

3.土地价格持续上涨,城市差异不断扩大。2019年浙江省商办用地、住宅用地、工业用地楼面地价分别同比上涨15.53%、24.31%、1.32%。11地市间地价水平差距明显,其中热点城市杭州、宁波、温州的楼面地价整体比衢州、舟山等经济体量小的城市高。比如杭州住宅用地楼面均价12561.14元/平方米,衢州住宅用地楼面均价3111.24元/平方米,仅为杭州的24.77%。

4.用途结构相对稳定,工业用地占比较大。2019年浙江省四类用地成交的宗地数量和土地面积变化幅度较小。商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地土地成交面积占比分别为11.88%、27.30%、8.14%、52.67%。以杭州、宁波等热点城市为首的7个城市工业用地占比超过50%。

2020年房地产市场运行面临的政策环境仍十分复杂。中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制,同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性,实现保障自主群体购房需求与抑制非理性需求的平衡。2020年“房住不炒”基调不变,受“因城施策”的影响,在“六稳”、“六保”的大政策环境下,房地产企业的政策环境趋于放松。在预期理性运行的背景下房企让价促销推动的规模增长难以持续,预计销售规模将小幅调整,土地市场热度仍维持低位运行,房价水平稳中或有震荡,但销售均价将现结构性上涨。

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